Дата создания статьи 12 марта 2013 года

ДОГОВОР РЕНТЫ – ОПАСНАЯ ЛОВУШКА

Сухие данные статистики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии беспристрастно говорят, что по числу сделок договор ренты или пожизненного содержания с иждивением  входит в четверку самых используемых форм сделок с недвижимостью и следует с небольшим отрывом сразу за  договорами купли-продажи, дарения и мены.

Не менее беспристрастная судебная статистика данному виду договоров безусловную пальму первенства по числу расторжений в судебном порядке. Эти факты объясняются несколькими причинами.

Полное непонимание сторонами сделки специфики такого договора

Многолетнее общение со своими клиентами  позволяет обоснованно утверждать, что только один из сотни до конца понимает правила исполнения такого договора. При этом, несмотря на нотариальное удостоверение такого договора большинство нотариусов, как ни странно, сами не в силах объяснить своим клиентам огромное количество противоречий в содержании договоров ренты – также как и обычные граждане нотариусы зачастую сами слабо разбираются – в чем отличие договора ренты от договора пожизненного содержания с иждивением.

Различия видов договоров

По договору ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу, не более того. По договору пожизненного содержания с иждивением подобное исполнение не допускается. В последнем случае покупатель должен оказывать личный уход и содержание продавца, как то: покупать продукты, лекарства, одежду, убираться в квартире и т.д. и т.п. Большинство людей свои обязанности не знают, допуская замену личного ухода и содержания ежемесячной оплатой предполагаемых расходов, что является безусловным основанием к расторжению сделки.

Огромную юридическую значимость имеет возмездность договора ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Например, если продавец передал покупателю квартиру за плату, пусть символическую, скажем в 5000 рублей, то договор считается возмездной сделкой и обязанность по ежемесячным расходам нового собственника будет привязана к 1 МРОТ, равному 100 рублям  (если условиями договора не установлен иной размер).

Для наглядности представим, что сумма ежемесячных выплат по содержанию, в соответствии с условиями такого  договора, установлена для покупателя в размере не менее 2 МРОТ. Тогда размер ежемесячных выплат покупателя по такому договору будет равен 200 рублям.

В случае, если при оформлении договора стоимость квартиры покупателем не оплачивалась, такой договор считается безвозмездной сделкой, а расходы покупателя составят от одного до двух прожиточных минимумов в месяц, независимо от условий договора.

С ноября 2011 года законодательно изменен размер содержания для покупателей -  только по безвозмездным договорам пожизненной ренты. В силу данной нормы права, независимо от ранее прописанных условий договора, для приобретателей введена обязанность ежемесячной оплаты или расходов в размере 1-го или 2-х прожиточных минимумов. Однако вышеприведенная норма не распространяется на приобретателей квартир по возмездным сделкам - им, как и прежде, достаточно укладываться в сумму расходов, установленную договором и привязанную к величине 1 МРОТ.

Невозможность доказать исполнение договора

От 80% до 90% сторонами договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением становятся родственники. При родственных отношениях зачастую невозможно требовать документального подтверждения исполнения договора, иногда людям кажется это неудобным с нравственной точки зрения. И зачастую в течении долгих лет сделка фактически исполняется, все счастливы, улыбаются … но никакие подтверждающие исполнение документы сторонами не оформляются.

Как итог – иногда (кстати – крайне редко) по причине старческих аббераций, иногда (намного чаще) благодаря «добрым советам» заинтересованных родственников (потенциальных наследников) продавцы квартир, как правило - пожилые люди, последних обращаются в суд с иском о расторжением договора в связи с его якобы неисполнением покупателем.

При таком варианте развития событий для продавца вероятность вернуть квартиру в свою собственность крайне велика – ведь если в судебном заседании покупатель не представит письменных доказательств исполнения им обязательств по договору, то сделка будет расторгнута в связи с его неисполнением, а квартира возвращена продавцу.

Статистика показывает, что в подобных спорах не более 10-15% покупателей удается сохранить в своей собственности жилье – это те, кто заранее озаботился сбором письменных доказательств исполнения договора.

Для суда закон не в почете

Дела о расторжении договоров пожизненной ренты подсудны судам общей юрисдикции (СОЮ). Секретом Полишинеля является то факт, что СОЮ, отличаясь особой логикой, странной необъяснимой сентиментальностью и в превосходной степени наплевательским отношением к приниципу единства применения права, откровенно руководствуются исключительно принципами морали и сострадания, откровенно игнорируя краеугольный принцип верховенства закона.

При подобной наплевательской позиции СОЮ по отношению к правилам ведения судебных процессов, когда буквально в каждом деле инициаторами расторжения сделки выступают пожилые,  больные люди, судьи зачастую откровенно становятся на их сторону в нарушение требования закона, что судья стоит над процессом и не может занимать позицию ни одной из сторон.

Поэтому, во избежания фатальной ошибки - никогда не заключайте договора пожизненной ренты.